金子アベニュー200棟 400棟

満室経営コンサルタントの湯野です。

今回はTRN史上初となる工事完了後6日で8部屋の申込みが入った驚くべき情報を皆様にお伝えしたいと思います。かなりの長文になりますので覚悟して読んで下さい(笑)

今回リノベーションさせていただいたお部屋は100棟~500棟まである賃貸アパートで、そのうち200棟・400棟全32戸中8戸が空室でした。

実は今回のオーナー様である金子オーナーは、リノリースを初めて取り組むのではなく、弊社がリノリースを発案した初期の頃から、金子アベニュー300棟8戸、400棟10戸や金久ビル300棟6戸、400棟9戸など数あるオーナー様の中でも一番多くリノリースを導入していただいています。
勿論、過去にリノリースしていただいた物件は全て満室になり、リノリースの凄さは実感されていました。
満室になった後も仲介会社様から度々「リノベーションした部屋は他にはないか」
「次にする予定はないのか」というお問い合わせがオーナー様にも弊社にもございました、その現状を踏まえ今回の8部屋のリノベーションをする好機と考え、金子様に8部屋のリノリースをご提案させていただきました。

この8部屋実は空室期間が長い部屋で4年半も空いてしまっていたとの事。
しかし、室内はキッチンの取替え、フローリング工事等をされており、いわゆるゼロにリセットされた綺麗な内装でした。


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ただ、やはり「空室には原因がある」という弊社の代表の言葉通り、築年数43年のRC造 エレベーターなし4階建 交通手段はバス及び自家用車。坂も多く、周りには新築のマンションや築浅で安い物件が数多く建っており、いわゆる賃貸物件の激戦エリアでした。

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今のままでは近隣物件との差別化にはならず満室になる要素はありません。
いくら弊社が家賃保証すると言え、大規模なリフォームをすると高額な費用がかかり、オーナー様の投資と回収のバランスが崩れ収益の向上になりません。

そこでオーナー様の投資コストを抑えるために大きな間取りの変更は行わずに表装リノベーション工事をすることにオーナー様もご納得を頂きました。

いざ工事を始めると何と、大工工事(一番最初の工程)の段階、まだ何も完成を想像できない状態で内覧したいとの電話の嵐。イメージパースの時点で問い合わせがあるという他のリフォーム会社の物件では考えられないことが起こりました。
そんな中、最初の申し込みがあったのは1月16日 それから立て続けに4件申込みが入り、何と工事期間中に5部屋も申込みが入ったのです。
この状況は正直私も予想していませんでした。
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そして2月9日のお引渡しの日に「残り3部屋もすぐ決まりますよ」と私が言った一言が現実となり、引渡し後6日目には見事全室申込みが入りました。
弊社は同じ部屋は造りません。8戸のお部屋を全部違うデザインにすることで希少価値を出しております。その為残りの空き部屋が少なくなるにつれて仲介会社様からの問い合わせが同じ部屋に何件も重なり入居者同士で物件の取り合いになることも多くありました。

オーナー様は勿論のこと私自身も本当に驚きました。でも最高の結果が出せ、オーナー様に喜んでもらえたことが本当に良かったと思います。

当り前の事ですが内外装共に手を加えなければ入居者も退去していき、退去後は人から見向きもされない物件になってしまいます。
建物が建った当初は満室であっても日々人々のニーズは変化しています。
「お金をかけてリフォームしたから決まる」「家賃を下げたから決まる」と考えてらっしゃるオーナー様が多くいらっしゃいますが、それはただ案内される確率が増えただけであり最善の空室対策ではないと思います。
確実な満室経営とは何か、いかに無駄な投資をせず、他と差別化した空室対策をするかでこの賃貸氷河期の今、そしてこれからを勝ち抜いていけると私は思います。
これからも満室最短記録を更新できる提案をドンドン行っていき、全ての人がオールハッピーになれるよう
がんばっていきたいと思います。
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  # by renolease | 2010-03-15 19:52

堅粕案件

a0159691_18484629.jpg築27年 3DK RC4階建  8戸中4戸空室


今回お伝えするのは、昨年秋に完工した物件で場所は堅粕にあります。
この物件のオーナー様とは、ある大手の不動産会社さんからの紹介でした。
といっても会社同士の付き合いというよりも当社リノリースに個人的に共感して頂いている方です。

最初に電話をもらって、「TRNのリノリースがいい」とオーナーにご紹介頂きました。
一緒にオーナー宅に訪問して、システムの説明、当社の説明、当社が目指すもの
「オールハッピー」の説明。約2時間くらいでしょうか。
電卓を弾きながら、これから確定する利益・このまま空室であり続けることで
失われる利益・管理費などの支払いの費用、を計算されて、一言『よく出来ているシステムだ』
というお言葉を頂きました。

そして、リノリースには「敵」がいない≪当社がいう家主・入居者・管理会社・仲介会社そして
当社全てがハッピーになれるオールハッピーシステム≫の本質をご理解されていました。
そしてその場でご決断頂きました。もちろん契約書の締結ということではありませんが。

実はこのオーナーは、ある建設会社を一代で築いてこられた社長(今は引退)でした。
当然、自社でもリノベーション工事は出来たはずです。
また、工事原価も熟知しておられるため、値交渉も沢山入れたかったはずです。

通常、リノリースは単純にリノベーションするよりも費用は高くなってしまいます。
なぜなら、工事して終わりではないからです。満室経営は、工事5割・その他で5割の構成だと
私は思っております。

その為、いつも工事費が高い(だいたい空室全てを工事させて頂くケースが多いので、
見た目が高額になってしまいがちです)と言われてもかかる費用は費用として
ご説明させて頂きますが、しかし、こちらのオーナーは僕らが言わんとするところを
全て理解されておりました。

たった2時間でここまでご理解されているオーナーのビジネスセンスにはさすが一代で
築いてこられた社長だと思いました。
工事中もなんどか足を運ばれたみたいで、叱咤激励を頂きながら工事中に2戸申込があり、
それ以降、1月に入りしたが無事後の2戸も入居が決まりました。

毎回、ご契約頂くオーナー様は、皆さんそれぞれが経営者なのだなとつくづく思います。
その経営者のオーナー様にリノリースを取り入れてよかったと思ってもらえる瞬間が、
会社の存在価値・自分の存在価値に思えてきます。

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  # by renolease | 2010-02-08 15:32

フェローコーポ祖原

築27年 RC造 8戸中4戸空室 早良区祖原


はじめまして。満室経営コンサルタントの湯野です。
今回は私が初受注頂いた物件について書き込みたいと思います。

あれは夏の暑い8月の事でした。 営業マン全員で西新、祖原を中心に空室物件を探していました。
そんな中ついに空室物件を発見。 しかし、外観は綺麗に手入れされている為そんなに空室はないだろうと
思っていたのですが・・ 8戸中4戸の空室。 

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これはオーナー様の一大事だと会社に戻りDMを送付いたしました。
しかし、一週間経っても連絡がない・・  こうなったらと直接訪問いたしました。
すると、感じの良い奥様が出てこられました。 
話しを聞くとお父様が毎日の様に掃除に行かれていて物件を大切にされてるとの事。
すべて御父様に任せてある為空室率は知らないとの事。
しかし、現実には50%の空室率
そんな中、リノリースのご提案をすると奥様では決め切れないとの事。
なんとか御父様に会わせていただけないかとお願いするも難しいとの事。
何度か訪問すると奥様より管理会社様に行ってみてはとのご提案が。

後日管理会社様に訪問すると、笑顔で社長が待っていてくれました。
リノリースのシステムをご理解いただいていたため話はスムーズに進み、一度オーナー様にお会いさせていただくことになりました。

オーナー様とのドキドキの初対面

初めてお宅にお邪魔するとそこには当社からの書類一式が置かれてあり、大切にしまっていただいてた事に感動を覚えました。

管理会社の社長様の援護もあり商談は無事終了

数回の訪問を経て、また転職して初めての契約書の読み合わせを経て・・・かなり緊張いたしました。
所々厳しい質問をされながらも何とかご契約を頂くことができました。 

今回の物件はリノリース初のトイレ・お風呂一体型 いわゆる3点ユニット でした。

基本NGなのですが私の初受注及び立地が良いとのことで社長のお許しが出ました。

工事前からいつも以上に仲介会社様への力の入ったアピールを行い、

実際に工事が始まると、問い合わせの電話がひっきりなし・・・・の予定だったのですが

思ったほどない。  若干の焦りはありましたが 満室になるという根拠のない自信がありました。

工事完了引渡しの際に、オーナー様、管理会社様共にこれは決まる!!と行って頂きとても嬉しかったのを

今でも覚えております。

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やはり予想は的中で、工事完了後から問い合わせが格段に増えました。

そして工事完了後1週間で1部屋  2週間で2部屋目 家賃保証前に全部屋決めることができました。

今回のターゲットとしては20代後半から30代前半の女性だったのですがほぼ全室学生さんでした。

読みは若干外れたものの満室になったので結果オーライでした。

入居の際も管理会社様には色々とご迷惑をお掛けいたしましたが、温かく見守っていただいたことに

ただただ感謝です。

これからも、次なる西新物件を探して旅に出ようと思います。
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  # by renolease | 2010-02-01 20:09

立花マンション

築37年 RC 7階建 30戸中8戸空室 中央区笹丘

今回は、私が入社して最初に契約させて頂いた立花マンションについてお伝えします。

油山観光通りを車で通っていた時でした。

信号待ちで停車していて、ふとみるとかなり老朽化したビルが・・・。

最初の印象は、「大通り沿いだけど、新規入居者はつかないだろうな・・・」でした。

こんなビルをリノリースで満室にできたらすごいな・・・

でも古すぎるんじゃないか・・・

さすがにな・・・

でも場所はいいな・・・

やるとすれば外壁もしないといけないかな・・・

そうするとオーナーの収支はちゃんと廻るのかな・・・

などと1分間くらいの間に色々な考えが交差しました。

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とりあえず、オーナーに話聞いてみよう思い車を降りました。

なんとなくですが、1Fのテナントさんがオーナーさんのような気がして、

尋ねてみると「オーナーは上に住んでるよ。案内しようか?」と気さくに言って頂き、

オーナー宅を訪問しました。

最初の印象は、ちょっと気難しい方かなと思いましたが、

リノリースの説明、満室にする自信を説明し、そしてオーナーの不動産経営に

対しての考えや今不安に思っていらっしゃることを聞くと、何とかしてあげれないか?

という気持ちでいっぱいになりました。

最初のお客様だから・・・ということはありませんでしたが、

本当にオーナーがお悩みなことが沢山ありました。

リノリースに関係ないことも。

(ちょっと話が脱線してしまいました。この話はかなり長くなりますので、省略します。)

兎にも角にも、リノリースに対しては興味をもって頂き、

翌日、実際に私達が施工した物件のモデルルームに案内しました。

正直、デザインの事はよく理解されていないだろうなと思いました。

ただ、私のことを信頼してくれていることは感じました。

途中からはその気持ち・期待に応えたいという想いの方が強くなっていました。

最終的には空室8戸をご依頼頂き、工事中から入居が決まっていきました。

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無事満室になりましたが、こんなことが起こりました。

なんと、入居1ヶ月で退去が出てしまいました。

ご入居者の方も、ある事情があり、実際には入居することなく退去となりました。

勿論家賃保証をしておりますので、オーナーが心配されなくても大丈夫なのですが、

心配されておりました。結論的には2週間程度で次の入居者が決まり、

≪持続可能な満室経営≫を結果として残せました。

近隣の不動産会社さんに物件紹介のお願いに廻っているとき、

こんなことを言われました。オーナーとは30年来の付き合いをされている方です。

「あの●●さんがよく投資したね。リフォームとかしない人なのに」

また、当社の社長がご挨拶に伺ったとき、

「わたしは犬塚さんだからお願いした」とオーナーから仰って頂けた時、

あまりそういうことは言わないオーナーでしたので、

本当に嬉しくて、今後もこのオーナーのために自分ができることは、

お手伝いしたいと心の底から思いました。

そういう意味で最初のお客様となったこのオーナーには、

当社が目指す顧客満足志向を実現できて私自身、大変満足しております。

満室となった今でも、月に一回はお邪魔してお話させて頂いておりますが、

一代で築いてこられたオーナーのお話には毎回勉強させてもらっています。

オーナーのお役に立ちたいと本気で想えば、きっとその気持ちは伝わるんだなあ

と思えた案件でした。
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  # by renolease | 2010-01-28 19:47

大野城 案件

大野城 筒井 2LDK 8戸中3戸空室


大井不動産からの紹介された物件です。

特に物件として特別問題がある訳ではありませんでしたが、「良く」もなく、普通の物件です。

場所柄住宅地の入りこんだところにあり、正直なところ、慎重にマーケット調査を行いました。

物件の敷地内の駐車場が暗く、いたづらや溜まり場になりやすいということもあり、
外灯のご要望もあり、そのついでに低木などのガーデニングもご提案を行いました。

お部屋は、シックモダンやアジアン風など、立地環境を払拭させるようなインパクトを持たせた
デザインにし、結論からいうと、1週間で3戸全て決まりました。

最後の1戸は、5件近く申し込みが重なり、取り合いだったと大井不動産より嬉しい言葉を聴き、

興奮しました。



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こちらの物件では、本当にいい出会いがありました。

物件オーナーは、大変な資産家で沢山不動産を所有されており、当初から最後まで、

不動産のコンサルをされている方(法人ではなく、個人で)と打ち合わせをしておりましたが、

この方の不動産に対する考え方や、オーナーに対する想いには本当に感心しました。

このような方に、リノリースを認めてもらったことが、何より嬉しく思いました。

勿論、最終決断はオーナーご自身が当社で説明を受けて、ご契約となりましたが、
コンサルの方とオーナーの信頼関係も感じました。

この方との話の中で、『リノリースはすごい。10年若かったら、TRNに入社希望していただろう』と

言われた時、空室に悩むオーナーのお役に立ててることに自信をもって(今までも自信はありましたが)

ご提案できると確信しました。


この方とは、その後も案件を頂いており、今春もリノリース物件が二つ誕生する予定です。
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  # by renolease | 2010-01-22 21:03

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